案例:
一公司通过努力竞争到一块地(500亩),公司流动资金不足,只能支付土地出让金。后续启动及建设资金不足,因证件不够,尚不能通过项目贷款解决资金。老板设想采取下列开发模式,解决资金问题:
1、吸引民间有资金的个人进来合作开发(非股东模式),分配方式是双方约定:按成本加成的方式,超过成本的最终售价部分,扣除税费后,双方五五分成;
2、把取得的土地进行一部分分割,直接转让,取得收入。
数据假设:土地取得成本为100万/亩,开发成本假设为3000元/平米,拟定售价为5500元/平米;
1、请站在财务的角度,分析上述老板的方式涉及到的财务核算的问题以及税务风险的问题;2、如果你认为上述方案都有重大瑕疵,那么应采取何种合理的方案解决上述老板想解决的问题?
回答:
收入:500*666.67*5500=1,833,342,500
土地取得成本:1000000*500=500,000,000
开发成本:500*666.67*3000=1,000,005,000
资金需求量:1,000,005,000
综合税率:12%
估计利润:1,833,342,500-1,000,005,000-500,000,000-1,833,342,500*12%
=113,336,400
以下对老板解决资金问题两种模式分析:
1、吸收民间资金个人资本(非股东模式)在法律形式上有非法融资的嫌疑;财务核算及税务上以借入个人借款的形式进入公司账务,由于房地产开发项目的周期长,此借款会长期挂账增加公司的税收风险,引起税务人员认为隐藏收入的嫌疑。如果税务人员确认是个人借款,那么利润的五五分成通过支付借款利息的形式给资金提供者,可能会因为利息数量大,超过了最高人民法院规定的基准利率4倍以内受保护的上限造成法律风险,同时此利息在所得税法上不能税前列支,借款人可能会以资金紧张为由要求提前收回借款造成纠纷
2、出售一部份土地,虽可以取得资金,但是可能会引起改变规划许可的法律风险。但是如果剩余的土地的使用仍然达到了许可的容积率等指标,则不存在风险。同时出售土地需交纳土地增值税、所得税,应当测算成本、税费,制定出可以满足需求资金量的售价
以下总结出我工作中学习了解到的一些融资方式:
①、以取得的土地抵押给银行取得融资,由公司股东的股权做质押,同时担保公司做担保(备注:一般有长期合作关系的银行愿意抵押借贷,另外部分股份制银行如:浙商,也可采取此方法借贷。);根据新规定土地在取得规划许可后,不能再向银行抵押。可以采用分期分批开发的形式,一期地取得规划许可后用二期地抵押给银行,取得借贷资金后开发一期地,一期地取得收入后周转至二期使用。
②、用公司的应收账款向银行质押,资金通常按应收账款账面价值打折扣取得,贷款主体是房地产公司
③、如有其他资产,可以抵押给银行取得资金
④、扩大房地产开发公司的经营内容,增加购销商品贸易的内容,同时成立一家法律上独立的但实质具有关联关系的商贸公司B,由B公司向房产公司采购货物形成购销关系,由B公司向银行申请开具承兑汇票给房产公司,房产公司贴现获得资金
⑤、用其他平台公司的名义向银行贷款(例如商贸公司),用商贸公司为贷款主体向银行贷款,担保公司做担保,房地产公司向担保公司做反担保,需支付相应的较高的资金费用
⑥、与另一家具有法人资质的企业合作,签定共同控制经营协议吸收资金,约定各自在收入中的份额,此协议受法律保护
⑦、采用信托投资形式,由信托投资公司采用股权形式投入资金,但是这种形式在经营管理上、资金费用上受制于人
⑧、直接吸收股东,会失去对公司的控制权
⑨、向融资担保公司或个人借取资金,资金费用较高,俗称高利贷
综上所述,银行融资成本最低、合法,其他方式成本高还会失去经营控制权、可能会违反法律规定。如资金需求量大银行是最好途径,资金量小可以采用其他途径。成本效益最大化是原则。
本文由成都首嘉公司提供www.028qy.cm
如您在注册公司及其它投资方面还有疑问,可以致电首嘉工商注册服务中心。首嘉工商注册服务中心创办者自2003年就从事本职业,至今已有20年公司注册登记服务经验,帮助数万客户解决四川成都市注册公司各种疑难问题。
点击查阅:部分成功案例
点击查阅:成功案例详情
* 咨询服务热线电话周一至周五,9:00-18:00
* 内资咨询热线:028-85512660转分机800、801
* 外资咨询热线:028-85512660转分机801(过万成功案例,权威政策分析)
* 综保区咨询热线:028-85512660转分机801(当下改革前沿阵地,最新政策指导)
* 最新政策解读、优惠活动客户服务热线:028-85512660转分机800、801
* 5*8小时服务专线电话:(0)13981964009 ;(内资设立、外资设立、大客户特别扶持基金;投资选址、税收筹划、股权并购、地区总部设立)
* 网络联系工具:QQ号:30051526/1274946608; Email:gs028@126.com;mj_gs028@126.com
* 成都公司注册,成都工商代理,成都执照代办,代办成都执照,成都代理记帐,成都外资公司注册代理,成都注册公司,四川公司注册,成都公司注册流程,注册成都市外资企业,成都外资年检,成都公司注销流程,成都外资公司代办